האם אני מוסמך למכור את הדירה בעצמי בהליכי הוצאה לפועל?

חייב שדירתו מעוקלת בהוצאה לפועל עשוי לתהות האם הוא רשאי למכור את הדירה בעצמו. התשובה אינה פשוטה ותלויה בנסיבות ובשלב ההליך. בעוד שלרשויות ההוצאה לפועל יש סמכות למכור דירה מעוקלת באמצעות כונס נכסים, במקרים מסוימים החייב יכול לקבל אפשרות למכור את דירתו באופן עצמאי.

כאשר מדובר בדירה שיש עליה עיקול בלשכת ההוצאה לפועל, הנושא מורכב ודורש הבנה של המסגרת החוקית ושל הזכויות המוקנות לחייב. במדריך הבא, נסביר על זכותו של החייב למכור את דירתו בעצמו ונשיב על השאלה מתי ניתן למכור דירה בהליכי הוצאה לפועל באופן עצמאי.

זכותו של החייב למכור את הדירה בעצמו במסגרת תיק משכנתא

כאשר מוטל עיקול על דירת מגורים, החוק מגדיר דרכים שונות למימוש הנכס.
השאלה האם החייב רשאי למכור את הדירה בעצמו תלויה במספר גורמים, ובראשם – השלב שבו נמצא הליך העיקול, והאם מונה כבר כונס נכסים.
החוק מכיר בזכותו של החייב לנסות למכור את הנכס בעצמו, בעיקר במקרים של מימוש משכנתה.
כאשר מדובר בתיק הוצל"פ שנפתח בשל חוב משכנתא, קיימת הוראה מפורשת בעניין. סעיף 81ב1(ב)(3) לחוק ההוצאה לפועל, מתיר לחייב לפנות לרשם ההוצאה לפועל במהלך 20 הימים ממועד הידיעה על כך שנפתח תיק ההוצל"פ. במסגרת אותה פנייה, החייב רשאי לבקש עיכוב הליכים למשך 3 חודשים במטרה לאפשר לו למכור את הדירה בכוחות עצמו. כעיקרון על פי החוק "היבש" לרשם ההוצאה לפועל אין שיקול דעת לסרב, ולכן הבקשה צפויה להיות מאושרת.
אם החייב אכן הצליח למצוא קונה במהלך 3 החודשים הללו, יש ליידע את רשם ההוצאה לפועל, ולבקש את אישורו לשם קידום הליך המכירה.

זכותו של החייב למכור את דירה בתיקי הוצאה לפועל שאינם משכנתא

כעיקרון, כל עוד לא מונה כונס נכסים לדירה, יש לחייב אפשרות להציע למכור את הנכס בעצמו, ולכן אם תתבצע פנייה לרשם ההוצאה לפועל בעניין, ככל הנראה רשם ההוצאה לפועל לא יתנגד, ויעניק פרק זמן סביר לניסיון למצוא קונה.
גם אם מונה לפני זמן קצר כונס נכסים, וכל עוד הכונס ממש לא החל בעבודתו, רשם ההוצאה לפועל צפוי לאפשר לחייב פרק זמן סביר כדי למצוא קונה לדירה

האם אתם זכאים לסידור מקום מגורים חלופי?

החוק קובע, כעיקרון, כי בטרם רשם ההוצאה לפועל מקדם הליך של מכירת בית מגורים באמצעות כונס נכסים, הוא "צריך להניח" שיהיה לחייב ולבני משפחתו הגרים עמו סידור מגורים חלופי (סעיף 38 לחוק).
הציטוט הזה מוכיח שרשם ההוצאה לפועל לא צריך לוודא זאת, אלא רק להניח.
לפיכך אם אתם סבורים שאתם במצב שאתם במצב שאתם יכולים לשכנע ולהוכיח לרשם ההוצאה לפועל שאין לכם יכולת למצוא מקום מגורים אחר, אולי שווה ליידע את רשם ההוצאה לפועל.

היתרונות של מכירה עצמית על-ידי החייב

מכירת נכס על-ידי החייב תוך כדי עיקול טומנת בחובה מספר יתרונות משמעותיים. בהליך מכירה עצמית, החייב חוסך את העמלות והעלויות הכרוכות במינוי כונס נכסים. כמו כן, החייב עשוי להצליח להשיג מחיר גבוה יותר עבור הדירה מאשר במכירה פומבית.
בנוסף, החייב שומר על מידה מסוימת של שליטה בתהליך המכירה, ומכירה עצמית עשויה להיות מהירה יותר מהליך מכירה פומבית.

הסיכונים והאתגרים במכירה עצמית

למרות היתרונות, מכירת דירה מעוקלת על ידי החייב כרוכה גם בסיכונים. כל הסכם מכר שיערך על ידי החייב דורש את אישור רשם ההוצאה לפועל. הכספים ממכירת הנכס עוברים דרך תיק ההוצאה לפועל, ולא ישירות לחייב. רשם ההוצאה לפועל גם עשוי להציב תנאים למכירה העצמית. בנוסף, הליך המכירה עשוי להיות מורכב ולדרוש ליווי של עורך דין.

החשיבות להיות מיוצג על-ידי עורך דין הוצאה לפועל

מכירת דירה בהוצאה לפועל היא נושא מורכב הדורש ידע וניסיון. עו"ד לירון צבי קניג, עורך דין הוצאה לפועל המתמחה בניהול משברים כלכליים עם ניסיון של מעל 15 שנה בתחום בתחום ההוצאה לפועל, מלווה חייבים בתהליך זה. לייעוץ אישי וליווי מקצועי המותאם למצבכם הספציפי, ניתן לפנות למשרדו ולקבל מענה מקיף שיסייע לכם להשיג את התוצאה המיטבית בנסיבות הקיימות.